De uitleg van de koopovereenkomst

Het komt geregeld voor dat na het sluiten van de koopovereenkomst een geschil ontstaat over wat nu precies tot het verkochte behoort. In de overeenkomst wordt doorgaans de kadastrale aanduiding en een feitelijke beschrijving van het verkochte gegeven. Maar welke van deze twee is nu bepalend voor wat verkocht is? En welke invloed hebben gevoerde onderhandelingen, mondelinge afspraken of een onjuiste voorstelling van zaken door partijen op de overeenkomst?

Aan de hand van een drietal uitspraken schetsen we een beeld over de vraag hoe partijen de koopovereenkomst op dit punt uit dienen te leggen. Deze week behandelen wij de eerste uitspraak.

De feiten
Verkoper is eigenaar van twee aan elkaar grenzende percelen, waarvan een onbebouwd, de ander bebouwd met een woning. Verkoper heeft een makelaar ingeschakeld en verbleef zelf gedurende het gehele verkooptraject in het buitenland. De verkopend makelaar is er bij de verkoop van de percelen van uitgegaan dat de grens tussen beiden werd gemarkeerd door de heg en heeft dit aan de koper van het perceel met woning kenbaar gemaakt via een e-mail bericht. Verkopend makelaar heeft hierna op verzoek van koper de afstand tussen de heg en de woning opgemeten. Na levering van de woning heeft verkoper het onbebouwde buurperceel verkocht en geleverd aan een derde.

Het geschil
Na de verkoop en levering van een woning ontstaat een geschil tussen koper en verkoper. Koper meent dat hem ook de strook grond tot en met de heg aan de zijkant van de woning is verkocht. Na levering is het perceel ingemeten door het kadaster en blijkt dat de strook grond tot en met de heg deel uitmaakt van het buurperceel. Dit buurperceel is door verkoper aan een andere buurman verkocht. Koper was voornemens zijn camper naast de woning te stallen en is van mening dat dit niet mogelijk is nu blijkt dat de strook aan het buurperceel toebehoort. Koper vordert schadevergoeding. De strook grond maakt immers geen deel uit van de kadastrale aanduiding en is om die reden dan ook niet aan hem geleverd, zo meent hij.

Bedoeling van partijen
De rechtbank gaat bij de beoordeling van de koopovereenkomst niet uit van een zuiver tekstuele uitleg. Voor de uitleg van een overeenkomst zijn de partijbedoelingen doorslaggevend, deze kunnen blijken uit gevoerde onderhandelingen en overige communicatie tussen partijen. In de koopovereenkomst is slechts een verwijzing opgenomen naar de kadastrale gegevens van het verkochte. Met betrekking tot het verschil tussen de koopovereenkomst enerzijds en de bedoelingen van partijen anderzijds overweegt de rechtbank onder meer:

“De kadastrale vermelding in de koopakte en de leveringsakte dekte daarmee dus niet de gehele lading. Echter, bij de beantwoording van de vraag wat de omvang van het perceel is dat partijen hebben beoogd te kopen / verkopen komt het aan op de partijbedoelingen. Aan de vermelding van kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte komt in dat verband geen beslissende betekenis toe. 

De vermelding van de kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte strekt er in het algemeen toe om, in verband met het in artikel 3:84 lid 2 BW neergelegde vereiste van voldoende bepaaldheid, een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak zonder dat daarmee bedoeld is ten aanzien van de precieze omvang van het verkochte enige specificatie te geven. De kadastrale aanduiding zal in de meeste gevallen ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar zijn op een te koop aangeboden perceel, zodat de partijbedoelingen in het algemeen ook niet daarop gericht zullen zijn.” Volgens de rechtbank stond het partijen voor ogen om meer te (ver)kopen dan het kadastrale perceel, namelijk de grond tot en met de heg. De koop omvatte om die reden ook de strook grond met heg die aan het buurperceel toebehoorde. De rechtbank oordeelt dat de koper bij de levering van de woning tevens de grond tot en met de heg in eigendom heeft gekregen. Op het moment van levering van de woning was het buurperceel immers nog niet verkocht en geleverd waardoor verkoper bevoegd was ook het stuk van het buurperceel te leveren.

Conclusie
Voor de uitleg van de koopovereenkomst kan niet slechts gebruik gemaakt worden van een tekstuele uitleg. De partijbedoelingen zijn van groot belang voor de uitleg van bepalingen in de overeenkomst. De rechtbank gebruikte de onderhandelingen en onderlinge communicatie om de inhoud van de overeenkomst uit te leggen. Dit leidde tot het oordeel dat de strook grond van het buurperceel onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst. Maar hoe zit het nu met de kosten die gemaakt moeten worden voor het aanpassen van de perceelsgrenzen? Deze vraag maakte geen onderdeel uit van het geschil en is door de rechtbank dan ook niet behandeld. 

De JD van de NVM is van mening dat verkoper deze kosten dient te dragen. Het is immers deze verkoper die beoogd heeft ook de strook grond tot en met de heg te verkopen. In de praktijk zal de hier boven beschreven situatie een uitzondering zijn. In het onderhavige geval was verkoper eigenaar van zowel het verkochte perceel met woning als het buurperceel. Hierdoor kon hij de strook grond met heg ook daadwerkelijk leveren. Het zal vaker voorkomen dat een verkoper een stuk grond verkoopt waarvan hij ten onrechte meent eigenaar te zijn. In een dergelijk geval kan verkoper zich dus niet verweren door slechts naar de kadastrale aanduiding te verwijzen en heeft de koper de mogelijkheid verkoper aansprakelijk te stellen wegens wanprestatie. 

Recent nieuws