NVM - Achterstallige VVe bijdragen

De Juridische Dienst krijgt geregeld vragen omtrent achterstallige VvE-bijdragen. De vraag is vaak in hoeverre een koper aansprakelijk is voor de betalingsachterstand van de verkoper. In dit artikel wordt stil gestaan bij de wet- en regelgeving en bij een recente uitspraak op dit gebied.

In de wet staat opgenomen dat zowel de koper als de verkoper hoofdelijk aansprakelijk is voor de VvE-bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. Wettelijk gezien gaat het alleen om de bijdragen die jaarlijks bij de exploitatierekening worden vastgesteld en om de voorschotbijdragen die bij de jaarlijkse begroting worden vastgesteld. In het van toepassing zijnde modelreglement kan worden afgeweken van de wet.

In de volgende artikelen van de verschillende standaard modelreglementen is terug te vinden wie waarvoor aansprakelijk is.

Modelreglement 1973 -           artikel 25
Modelreglement 1983 -           artikel 28
Modelreglement 1992 -           artikel 28
Modelreglement 2006 -           artikel 40
Op de notaris rust de taak om bij het bestuur van de VvE op te vragen of er sprake is van een betalingsachterstand waarvoor koper, op grond van de hierboven genoemde wet- en regelgeving, hoofdelijk aansprakelijk is. De koper is ten opzichte van de VvE slechts aansprakelijk voor het bedrag dat volgt uit deze opgave.

Dit betekent dat indien er geen opgave aanwezig is bij de overdracht, de koper niet aansprakelijk kan worden gesteld door de VvE. Zelfs niet indien er achteraf een betalingsachterstand van de verkoper blijkt te bestaan.

Uitspraak Hof Amsterdam
Dat deze taak van de notaris belangrijk is blijkt uit een recente uitspraak van het Hof Amsterdam. In deze zaak heeft de notaris verzuimd om een opgave op te vragen bij het VvE-bestuur. Na overdracht blijkt er nog een vordering van de VvE op verkoper open te staan van 6.000 euro.

Aangezien er tijdens de overdracht geen opgave aanwezig was kan de VvE de koper niet aansprakelijk stellen voor dit bedrag. Verkoper wordt failliet verklaard, waardoor de VvE met een openstaande vordering achterblijft. De VvE lijdt door het handelen van de notaris schade. Wanneer de notaris de verklaring namelijk wel had opgevraagd, had de VvE dit bedrag kunnen verhalen op de nieuwe koper. De koper had dit bedrag op zijn beurt in mindering kunnen brengen op de koopprijs.

De VvE heeft nagelaten om de notaris aansprakelijk te stellen ter hoogte van het bedrag van 6.000 euro. In plaats daarvan neemt zij het besluit om het tekort te verdelen onder iedere appartementseigenaar inclusief de nieuwe koper. Het had volgens het hof op de weg gelegen van de VvE om te proberen haar schade vergoed te krijgen door de notaris aansprakelijk te stellen. Daarom bevestigt het hof dat de VvE door deze werkwijze onrechtmatig handelt jegens de koper.

Conclusie
Bij een overdracht draagt de notaris ervoor zorg dat aan de akte van levering een door het VvE-bestuur afgegeven verklaring wordt gehecht die aangeeft voor welke nog openstaande VvE-bijdragen de nieuwe koper aansprakelijk is.

Van de notaris wordt verwacht dat hij het bestuur een redelijke termijn geeft voor het geven van de verklaring.

Een nieuwe koper is slechts aansprakelijk voor het bedrag dat in die opgave staat. Ontbreekt die opgave derhalve dan is de koper niet aansprakelijk. Wilt u de uitspraak nalezen? Klik dan hier. 

Recent nieuws