NVM - De zorgplicht en de meetinstructie
Steeds vaker wordt de vraag gesteld wat er onder de zorgplicht valt van de makelaar. Deze week behandelen wij de zorgplicht in relatie tot de meetinstructie. Het gaat in deze zaak om de vraag of de verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door aan koper een meetrapport te overhandigen waarin een onjuiste woonoppervlakte staat vermeld van de zolder.
Feiten
Koper heeft een woning gekocht voor € 372.500,00. De verkoopmakelaar heeft bij de verkoopinformatie op funda vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 180 m2 bedraagt.
Ook in de verkoopbrochure staat 180 m2 aan woonoppervlakte vermeld. De verkoopbrochure is tijdens één van de bezichtigingen aan koper overhandigd. Omdat koper twee slaapkamers wil maken op de zolderverdieping heeft de verkoopmakelaar koper op verzoek een kopie van het meetrapport doen toekomen. In dit meetrapport staan de exacte afmetingen van de verdiepingen vermeld. Het meetrapport is opgesteld door een extern bureau en behoort niet tot de verkoopinformatie.
Het meetrapport geeft door een rekenfout de vierkante meters woonoppervlakte van de zolder onjuist weer. Het totaal aantal vierkante meters woonoppervlakte van de woning van 180 m2 is wel juist weergegeven in het meetrapport.
Koper is van mening dat er volgens de meetinstructie correct moet worden gemeten. Nu er in het meetrapport een onjuiste oppervlakte voor de zolder is opgenomen kan koper zijn plannen voor de zolderverdieping niet realiseren. Koper is van mening dat hij door deze meetfout teveel heeft betaald voor de woning en stelt de verkoopmakelaar hiervoor aansprakelijk.
Rechtbank Noord-Nederland
Volgens de rechtbank moet de verkoopmakelaar jegens een koper zorgvuldig handelen. Doet hij dat niet, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden. De vraag in casu is of het overhandigen van het meetrapport met een onjuiste woonoppervlakte van de zolder een onzorgvuldige handeling is van de verkoopmakelaar. Voor een antwoord op die vraag is het arrest Savills/Plasman van belang.
De Hoge Raad heeft in dit arrest bepaald dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of van een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord, maar afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Eén van die omstandigheden is de vraag of een makelaar een voorbehoud (exoneratie/ disclaimer) heeft gemaakt ten aanzien van de juistheid van de overhandigde gegevens.
Volgens de rechtbank bevatten de verkoopinformatie op funda en de verkoopbrochure geen fouten. In het meetrapport is een onjuiste woonoppervlakte van de zolder weergegeven. Het meetrapport behoort echter niet tot de verkoopinformatie. Op verzoek van koper is het meetrapport overhandigd. Het meetrapport was niet standaard toegevoegd aan de verkoopinformatie. Het verstrekken van dit meetrapport is aan te merken als een onverplichte service.
Daarnaast spelen de clausules en disclaimers een rol in de aansprakelijkheid. De koopovereenkomst bepaalt dat koper geen rechten kan ontlenen aan de opgegeven grootte van de woning. Koper heeft bovendien de woning meerdere keren bezichtigd en heeft daarbij de oppervlakte van de zolder kunnen waarnemen. Als de opgave van de oppervlakte van de zolder voor koper zo essentieel was, had koper voorafgaand aan de koop zelf de oppervlakte kunnen narekenen en kunnen bedingen dat de aantal vierkante meters zou worden gegarandeerd.
Eveneens is in de koopovereenkomst de toelichtingsclausule (de letterlijke tekst van clausule is weergegeven aan het eind dit artikel) van de meetinstructie opgenomen. Gezien de toelichtingsclausule en het artikel over de grootte van de woning mocht de verkoopmakelaar verwachten dat er een streep onder de deal werd gezet wat de woonoppervlakte betreft.
Tevens kan de rechtbank zich niet vinden in de manier waarop koper de schade heeft berekend. Koper berekent de schade aan de hand van de koopsom per vierkante meter. Koper verliest daarmee uit het oog dat bij de koopprijs van een woning ook andere factoren, zoals locatie, voorzieningen en staat van onderhoud, een doorslaggevende rol spelen. Bovendien staat niet vast dat koper de woning daadwerkelijk voor een lager bedrag hadden kunnen kopen als de juiste gebruiksoppervlakte van de zolder bekend was geweest.
Alles overwegende komt de rechtbank tot de conclusie dat het overhandigen van het meetrapport met een onjuiste woonoppervlakte van de zolder geen onzorgvuldige handeling is van de verkoopmakelaar. De verkoopmakelaar is niet aansprakelijk.
Zie onderstaande link voor de uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2017:759
Commentaar
Enkele weken geleden hebben wij een artikel geschreven over een zaak die was voorgelegd aan het hof Amsterdam met betrekking tot de oppervlakte. Het hof is in die zaak van mening dat koper er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er volgens de meetinstructie wordt gemeten. Trek je deze lijn door in onderhavige uitspraak dan had de rechtbank Noord-Nederland tot de conclusie kunnen komen dat koper er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat de zolder conform de meetinstructie correct was opgemeten. Tot deze conclusie komt de rechtbank echter niet.
Verder valt op dat in de zaak die is voorgelegd aan het hof Amsterdam het hof van oordeel is dat de verkoopmakelaar zich niet kan verschuilen achter het artikel in de koopovereenkomst met betrekking tot de grootte van de woning. Dit is een afspraak tussen verkoper en koper, aldus het hof. Daarnaast is het hof van oordeel dat de verkoopmakelaar geen beroep kan doen op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratie (de tekst van de exoneratie luidt: ‘aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend’).
In onderhavige zaak is de rechtbank Noord-Nederland van oordeel dat de afspraak met betrekking tot de grootte van de woning niet alleen ziet op de relatie tussen verkoper en koper. Daarnaast bepaalt de rechtbank dat de verkoopmakelaar wel degelijk een beroep kan doen op de in de koopovereenkomst opgenomen exoneratie. Exoneratie spellen immers een rol bij de vraag in welke mate een koper mag vertrouwen op de juistheid van de door de verkoopmakelaar verstrekte informatie. De motivering van de rechtbank sluit wat ons betreft meer aan bij de lijn die de Hoge Raad heeft uiteengezet in het arrest Savills/Pasman dan de motivering van de uitspraak van het hof.
Tip!
De verkoopmakelaar heeft in casu gebruik gemaakt van de door de NVM beschikbare gestelde toelichtingsclausule. Deze clausule speelt een rol in de vraag in welke mate koper mag vertrouwen op de juistheid van de door de verkoopmakelaar verstrekte informatie. De Juridische Dienst adviseert om de toelichtingsclausule op te nemen in bijvoorbeeld de koopovereenkomst, de verkoopbrochure en in de verkoopinformatie op funda. De clausule luidt:
Toelichtingsclausule NEN2580
De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.
Door de toelichtingsclausule op te nemen wordt de nadruk gelegd op het feit dat de meetinstructie een eenduidige manier van meten voor staat en de oppervlakte slechts een indicatie is en dat de juistheid ervan niet wordt gegarandeerd.
