NVM - Goed gedocumenteerd koop ontbinden
De NVM-koopovereenkomst bepaalt dat koper bij een beroep op het financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst ‘goed gedocumenteerd’ moet ontbinden. Maar wat is ‘goed gedocumenteerd’? Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft hier recentelijk een uitspraak over gedaan.
Verkoper en koper hebben in de koopovereenkomst de afspraak gemaakt dat als koper de koopovereenkomst wil ontbinden, deze ontbinding ‘goed gedocumenteerd’ dient te geschieden. Een standaardpassage uit de NVM-koopakte. Letterlijk staat er in de koopovereenkomst:
‘In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financierings-voorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens twee (2) geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.
Het financieringsvoorbehoud eindigde op 27 januari 2014 en koper heeft op voornoemde datum slechts één afwijzing overgelegd. Verkoper eist twee afwijzingen. Koper is van mening dat hij kan volstaan met één afwijzing omdat zijn financieel adviseur in een eerdere e-mail van 20 januari 2014 aan de verkoopmakelaar heeft laten weten dat zijn bedrijfsresultaten onvoldoende waren voor een financiering van de woning. Daarnaast heeft de vrouw van koper slechts een tijdelijk contract. Verkoper wist dus al dat hij naar een andere koper op zoek moest.
Inspannings- en documentatieverplichting artikel 16.3 NVM-koopakte
Volgens het hof blijkt uit artikel 16.3 van de NVM-koopakte dat koper een inspannings- en documentatieverplichting heeft. De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of er terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan.
Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen. Koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan.
Vaststaat dat koper geen twee afwijzingen heeft overgelegd en daarmee niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 16.3. Volgens het hof kan er echter ook op een ander wijze invulling worden gegeven aan de documentatieplicht. Als er geen twee afwijzingen zijn overgelegd kan aan de documentatieplicht zijn voldaan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Volgens het hof geeft de eerdere e-mail van de financieel adviseur van koper van 20 januari 2014 geen duidelijk beeld van de financiële (on)mogelijkheden van koper.
Er wordt weliswaar aangegeven dat een financiering van de woning hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk is, maar stukken ter onderbouwing van deze mededelingen ontbreken. Vervolgens heeft koper slechts één afwijzing overgelegd. Het betreft hier een summiere afwijzingsbrief van Florius. De financiële gegevens die aan Florius zijn overhandigd ten behoeve van het verkrijgen van die financiering ontbreken. Dit leidt ertoe dat die afwijzing geen helder beeld geeft van de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen. Evenmin kan hieruit volgen dat in redelijkheid niet van koper kan worden verlangd dat zij nog elders tracht een financiering te krijgen. Derhalve ontbreekt iedere controlemogelijkheid.
Dit alles leidt tot de conclusie dat met het overleggen van één afwijzing koper niet aan de documentatieplicht heeft voldaan en koper de koopovereenkomst niet ‘goed gedocumenteerd’ ontbonden heeft.
Zie onderstaande link voor de uitspraak:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2017:1695
Conclusie
Partijen hebben artikel 16.3 van de koopovereenkomst zodanig aangepast dat koper alleen kon ontbinden bij het overleggen van twee goed onderbouwde afwijzingen. Als er geen twee afwijzingen zijn overgelegd kan volgens het hof toch aan de documentatieplicht zijn voldaan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Koper kon volstaan met één afwijzing, mits deze afwijzing een helder beeld gaf van de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen. Koper heeft alleen een summiere afwijzingsbrief van Florius overgelegd. Financiële gegevens die aan Florius zijn overhandigd ten behoeve van het verkrijgen van de financiering ontbreken.
Dit leidt ertoe dat die afwijzing geen helder beeld geeft van de (on)mogelijkheid om een financiering te krijgen. Daarmee heeft koper niet voldaan aan het goed gedocumenteerd ontbinden conform artikel 16.3 van de NVM-koopakte.
Tip!
De NVM-koopovereenkomst model 2017 (eveneens het model 2014) biedt in artikel 16.3 de mogelijkheid om het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ nader in te vullen. Standaard is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper één afwijzing moet overhandigen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud.
Het staat partijen vrij om af te spreken dat meerdere afwijzingen of andere relevante stukken moeten worden overgelegd. Partijen kunnen bijvoorbeeld afspreken dat een kopie van de aanvraag van de hypotheek wordt toegevoegd. Ook andere afspraken zijn mogelijk. Zie ook de toelichting op artikel 16 van de NVM-koopovereenkomst.
Het gaat erom dat verkoper aan de hand van de overgelegde stukken kan beoordelen of er terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst op het telefoonnummer 030 608 51 81 of via de e-mail: jd@nvm.nl.
