NVM - Makelaars onder vergrootglas in overspannen woningmarkten
De laatste tijd wordt kritisch gekeken naar de rol van de makelaar in krappe woningmarkten. Omdat makelaars een centrale rol spelen in het koopproces dreigen symptomen van een overspannen woningmarkt al snel tot de verantwoordelijkheid van de makelaar te worden gemaakt. De afgelopen tijd zijn door verschillende politieke partijen vragen gesteld over de rol van de makelaar in het biedingsproces, deze vragen zijn inmiddels door het kabinet beantwoord. De vragen lijken te suggereren dat makelaars in hun handelen niet altijd het belang dienen van de consument.
De NVM heeft benadrukt dat de Nederlandse wetgever bewust gekozen heeft voor een systeem van eenzijdige bemiddeling, waarbij de verkopend makelaar geacht wordt primair het belang te dienen van de verkoper. Dit betekent wel dat een makelaar altijd moet kunnen aantonen dat hij handelt in het belang van zijn opdrachtgever. De NVM adviseert dan ook de gekozen verkoopstrategie vooraf altijd goed met de opdrachtgever af te stemmen, zodat hierover geen enkel misverstand kan ontstaan.
Minister wil transparantere makelaarstarieven
NVM makelaars zijn gebonden aan de ‘Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij’. Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar.
Hoewel het werken met op maat toegesneden offertes binnen de dienstverleningssector zeer gebruikelijk is, is er kritiek op het feit dat de tarieven in de meeste gevallen niet vooraf zichtbaar zijn op de website van makelaarskantoren en daardoor voor de consument moeilijk te vergelijken zijn.
De minister heeft aangegeven dit onwenselijk te vinden en roept makelaars op om transparanter te zijn over de tarieven en de daarbij behorende dienstverlening. Hij heeft aangekondigd in overleg te treden met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis om de transparantie over tarieven en kwaliteit van makelaars via de website www.advieskeuze.nl te verbeteren.
‘Voorkennis’ aankoopmakelaar ter discussie
Een goede kennis hebben van de lokale markt en als eerste weten wat er te koop komt is van oudsher een belangrijk onderdeel van de meerwaarde van de aankoopmakelaar. Transparantie over het aanbod wordt echter steeds meer als een gegeven beschouwd. Vanuit de politiek worden vragen gesteld over het feit dat aankoopmakelaars soms eerder op de hoogte zijn van nieuw aanbod dan de consument, bijvoorbeeld wanneer nieuw aanbod wel in Tiara wordt uitgewisseld maar (nog) niet op funda wordt geplaatst.
Er kunnen uiteraard goede redenen zijn om ervoor te kiezen woningen niet op funda te plaatsen, dit is ook niet verplicht. Van belang is wel dat dit gebeurt in het belang van de opdrachtgever en nooit als doel mag hebben om de markt binnen een beperkte groep af te schermen. De minister heeft de Autoriteit Consument en Markt (ACM) gevraagd hiernaar te kijken.
Zonder meer uitsluiten van kopers zonder aankoopmakelaar is niet toegestaan
Vanuit de politiek zijn vragen gesteld over signalen dat kopers zonder aankoopmakelaar bij bezichtigingen zouden worden achtergesteld. Zij worden bijvoorbeeld pas later of helemaal niet uitgenodigd voor een bezichtiging. Wij hebben aangegeven dat er goede redenen kunnen zijn om bij het maken van een selectie uit potentiële kopers een voorkeur te geven aan partijen met aankoopmakelaar.
Bijvoorbeeld omdat deze kopers beter voorbereid zijn waardoor de kans dat zij zich uiteindelijk terugtrekken kleiner is, of omdat er achteraf minder discussie zal zijn over geconstateerde gebreken. Zolang dit in het belang is van de verkoper is het maken van een dergelijke selectie uiteraard toegestaan.
De NVM interpreteert de consumentenvoorwaarden zo dat het bewust buitensluiten van kopers, puur op basis van het niet hebben van een aankoopmakelaar en zonder dat dat in het belang is van de opdrachtgever, niet is toegestaan. De rechtsverhouding tussen de makelaar en zijn opdrachtgever is een overeenkomst van opdracht (7:400 BW e.v.).
De makelaar zal bij zijn werkzaamheden de zorg van een ‘goed opdrachtnemer’ in acht dienen te nemen. Wij gaan er vanuit dat uit de wettelijke ‘zorgplicht van de makelaar’ voortvloeit dat een (verkoop)makelaar in beginsel zijn opdrachtgever op de hoogte moet stellen van een uitgebracht bod, tenzij op dat punt andere afspraken zijn gemaakt of de ervaring heeft geleerd dat het overbrengen van een bod beneden een bepaald bedrag of onder een bepaalde voorwaarde geen zin heeft.
Voor een verkopend makelaar is het feit dat een gegadigde geen aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, geen reden om een bod niet over te brengen dan wel een bezichtiging te weigeren.
Voor NVM makelaars komt hier nog bij dat ze op basis van artikel 8 lid 1 Algemene Consumenten Voorwaarden verplicht zijn om de opdracht uit te voeren ‘naar beste weten en kunnen en met inachtneming van de belangen van de consument’. Dit houdt onder meer in dat de makelaar heeft te waarborgen dat bij meerdere bieders er in principe gelijke omstandigheden worden gecreëerd voor het uitbrengen van een bod.
Consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten kunnen dat ter beoordeling voor leggen aan de tuchtrechter. Hetzelfde geldt uiteraard voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van een voor hen niet relevant selectiecriterium. De NVM gaat er vanuit dat met de bestaande zelfregulering vanuit de branche de belangen van de consument voldoende worden beschermd.
Aansprakelijkheidsrisico bij onverantwoord afzien van voorbehouden
In overspannen woningmarkten wordt steeds vaker afgezien van voorbehoud financiering en bouwkundige keuring. Vanuit de politiek zijn zorgen geuit over de risico’s die consumenten hierbij kunnen lopen. De NVM adviseert om in beginsel uit te gaan van de model koopovereenkomst, waarin het voorbehoud financiering standaard is opgenomen. Of het afzien van een voorbehoud wel of niet verantwoord is hangt uiteraard af van de individuele situatie en behoeft een zorgvuldig advies.
Wanneer de opdrachtgever tegen uw advies in ervoor kiest om toch af te zien van het voorbehoud financiering en/of bouwkundige keuring dan adviseren wij u om dit altijd goed vast te leggen, om eventuele aansprakelijkheidsrisico’s uit te sluiten. De minister heeft aangekondigd nader onderzoek te zullen doen naar de risico’s van het afzien van het voorbehoud van financiering en voor de zomer de Tweede Kamer hierover te informeren.
Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC), waarin DNB en AFM zitting hebben, hebben ook geadviseerd nader onderzoek te doen naar het biedingsproces en de rol die makelaars/taxateurs hierin spelen.
