Verkoper niet aansprakelijk voor hechtgebonden asbest

Verkoper heeft een woning verkocht met hechtgebonden asbest in het dakbeschot. Koper eist dat verkoper de saneringskosten betaalt. Krijgt koper zijn zin?

Op 25 februari 2016 heeft koper een appartementsrecht gekocht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning. In de verkoopadvertentie van het appartement op funda stond vermeld dat de dakbedekking van het hoofddak dateert uit 2006/2007. Daarnaast is in de vragenlijst vermeld dat verkoper niet weet of er asbest in het appartement is verwerkt. 

Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst. In artikel 6.3 heeft verkoper verklaard dat het appartement geschikt is voor normaal gebruik. Daarnaast heeft verkoper verklaard niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest. 

Verkoper heeft het appartement op 2 juni 2016 aan koper geleverd. Ná het transport is tijdens een verbouwing aan het dak van het appartement hechtgebonden asbest aangetroffen in het dakbeschot. Koper eist dat verkoper bijdraagt in de saneringskosten omdat het normale gebruik als woonhuis wordt belemmerd. Verkoper weigert dit en koper stapt naar de rechter. 

Hechtgebonden asbest niet belemmerend voor normaal gebruik als woonhuis  

Volgens de rechter is de enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest in het dakbeschot niet per definitie een gebrek dat het normale gebruik als woonhuis belemmert. Doorgaans is er bij alledaags gebruik van de woning geen sprake van schadelijkheid voor de gezondheid. Daarnaast is de rechter van oordeel dat normale verbouwingswerkzaamheden (werkzaamheden die niet direct noodzakelijk zijn) niet vallen onder normaal gebruik. Dit zijn immers ‘persoonlijke’ werkzaamheden die worden uitgevoerd om aan de persoonlijke wensen van koper te voldoen. Als koper deze persoonlijke werkzaamheden niet zou hebben uitgevoerd, bestond er geen noodzaak of de plicht om het asbest te laten verwijderen. 

Volgens koper was het verwijderen van het hechtgebonden asbest wel degelijk noodzakelijk voor de algemene bewoonbaarheid van de woning. Daarnaast heeft de verkopend makelaar volgens koper aangegeven dat er geen asbest aanwezig is in het appartement. Koper mocht op deze mededeling vertrouwen, aldus koper. 

Volgens de rechter heeft koper onvoldoende bewijs aangeleverd waaruit blijkt dat het verwijderen van hechtgebonden asbest noodzakelijk was voor de algemene bewoonbaarheid van de woning. Daarnaast is de rechter van oordeel dat ook al zou de verkopend makelaar verklaard hebben dat er geen asbest aanwezig is, niet gelijk de conclusie getrokken kan worden dat deze mededeling van de verkopend makelaar één-op-één aan de verkoper kan worden toegerekend. Uit vaste jurisprudentie volgt immers dat een verkopend makelaar in beginsel geen volmacht heeft om de partij voor wie hij optreedt te vertegenwoordigen. 

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van non-conformiteit van de woning geen sprake is en koper zelf moet opdraaien voor de saneringskosten. 

Conclusie 

 Nu er bij normale bewoning van het appartement geen gevaar aanwezig is voor de gezondheid, is het aangetroffen hechtgebonden asbest in het dakbeschot geen gebrek dat het normale gebruik als woonhuis belemmert. Tevens wordt de hoofdregel bevestigd dat de makelaar geen volmacht heeft en dat daarom een mededeling van een verkopend makelaar niet één-op-één aan verkoper kan worden toegerekend.  

Recent nieuws