Woningtekort in Burgum

Bij de aanleg van de Centrale As in het Noorden van Friesland, is in de onderhandelingsfase door medewerking van de gemeente Tytsjerksteradiel aan de Provinsje Fryslân overeenstemming gekomen over een uitbreiding van minimaal 150 extra woningen. Inmiddels 12 jaar later is de woningnood in het dorp Burgum hoog te noemen. De gemeente blijft een lans breken voor uitbreiden van de woningbouw in de Warren (door de gemeente aangekochte grond in het buitengebied), terwijl deze uitbreidingswijk (initieel 300 woningen) op ruime afstand van de dorpskern ligt en voor de 'gewone man' en eveneens voor de agrarische gemeenschap een groot struikelblok is in de aanpak van het woningtekort. Ik laat het standpunt van de agrariërs in dit betoog buiten beschouwing, afgezien van de opmerking dat de weidevogelstand in deze omgeving reeds ernstig is verslechterd.

 Probleemstelling

Er heerst momenteel grote ontevredenheid in de gemeenschap van Tytsjerksteradiel en met name in Burgum, vanwege het gebrek aan woningen voor zowel starters als doorstromers. De woningen die geschikt zijn voor de doorstromers halen momenteel veelal Funda niet en de jongvolwassenen krijgen geen kans om een kleine woning te kopen, simpelweg omdat ze er niet zijn. Dit heeft tot gevolg dat jongvolwassenen en jonge gezinnen met kinderen uitwijken naar andere plaatsen (groeikernen bij Leeuwarden en Drachten) met als consequentie een te snel oplopende vergrijzing van de gemeente Tytsjerksteradiel.

Als makelaars moeten wij in het dorp concluderen, dat we vaker en vaker gebeld worden door zoekers en aspirant kopers en dat men steeds gefrustreerder raakt door het gebrek aan woningen.

 Momenteel zijn er alleen al in het dorp Burgum en naaste omgeving 1051 mensen zoekend, naar een woning in het middensegment (midden segment voor Noordelijke begrippen. De prijzen van woningen liggen hier behoorlijk lager dan in het Westen). Van de 34 woningen die onlangs te koop kwamen, zijn er de laatste vier maanden ook weer 28 verkocht (bijlage 1). Veelal boze telefoontjes met verwijten dat mensen geen kans krijgen, is het lot van de lokale makelaars. Op de gemeentelijke informatieavonden inzake de nog uit te werken woonvisie van de Gemeente Tytsjerksteradiel, blijft men wel beamen dat er een te kort is, echter wordt dit meteen weer omver gegooid met het argument dat de behoefte steeds minder zal worden door toenemende vergrijzing. Wij constateren echter een beweging waarbij de jeugd noodgedwongen de gemeente verlaat, juist omdát er geen woningen zijn. De vergrijzing wordt volgens mij door de gemeente zelf veroorzaakt door het huidige beleid. De reeds opgestelde Woonvisie (concept) voor de periode 2019 – 2024 geeft in niets een onderbouwing van de ontwikkelingen op demografisch en maatschappelijke gebied en de doelgroepen waar behoefte ontstaat de komende  jaren.

 Terwijl de gemeente in de concept Woonvisie blijft insteken op de Warren, heeft de Provincie nooit specifiek 150 extra woningen beoogd in de Warren echter in de voltallige gemeente. De huidige concept woonvisie, laat totaal geen onderbouwing zien in de toekomstige demografische en maatschappelijke ontwikkeling, noch toont het aan voor welke doelgroepen er eventueel in de toekomst gebouwd zou moeten kunnen worden. Eveneens ontbreekt een overzicht van de kwantitatieve behoefte aan woningen, noch worden de beschikbare inbreidingsgebieden in Burgum hierin benoemd.

 Op dit moment focussed de gemeente op De Warren zonder enig behoefteonderzoek, inventarisatie, toetsing aan de beleidsdoelstellingen en mogelijk elders aanwezig en beschikbare locaties. Daarbij wekt zij de indruk dat de afspraak met de provincie specifiek betrekking heeft op locatie De Warren, terwijl dit niet het geval is. Zowel landelijk als provinciaal wordt voorgestaan om in te breiden en niet uit te breiden (vierde nota RO). Met de aanwezige mogelijkheden binnen Burgum zou er worden voldaan aan dit beleid, terwijl De Warren hier haaks op staat.

 Woningbouw in De Warren is, gelet op locatie (laag veegebied) en infrastructuur substantieel duurder dan de reeds bestaande inbreidingsgebieden en laatstgenoemde locaties voldoen aan de huidige woningbehoefte.

 Standpunt

Ten tijde van een groot woning tekort moet er gekeken worden naar welke woningbehoefte er is ontstaan en hier invulling aan geven, hierbij voorgeïnvesteerde grondaankopen buiten beschouwing latend indien de behoefte hier om vraagt. Dit laatste mag woningnood niet in de weg staan. Op dit moment stagneert de woningbouw vanwege een tunnelvisie van de gemeente, waardoor ongefundeerde keuzes worden gemaakt welke uiteindelijk bij een bestuursrechtelijke toetsing tot een halt worden geroepen met reeds tot gevolg dat er nog steeds niet wordt voldaan aan de heersende woningbehoefte en er veel cruciale tijd verloren is gegaan.

 Huidige situatie woningmarkt Burgum

 Huurwoningen

Onlangs is begonnen met het renoveren van sociale woningbouw en het deels afbreken ervan. Hierbij wordt plaatsgemaakt voor nieuwe sociale woningbouw op dezelfde locatie. Er wordt qua aantallen nauwelijks winst behaald (van 70 naar 76). Het aantal huurwoningen in Burgum blijft op hetzelfde niveau en heerst er dus nog steeds een vraag, waar geen extra oplossing voor gaat komen. Er is in dit plan alleen rekening gehouden met eengezinswoningen en in de gehele huurmarkt in het dorp staat geen verdere uitbreiding op stapel voor alleenwonende jong volwassenen.

 Koopwoningen

Burgum-West was de laatste uitbreidingswijk die vanaf de jaren 2000 is ontwikkeld. Met een dip in de crisisjaren, zijn de laatste kavels voor vrijstaande woningen in 2016 opgeleverd en daarmee is de wijk zoals die was bedoeld ook bebouwd. Nu Burgum-West  'vol' is, komt het initiële plan De Warren, de buitenwijk, weer in beeld en is het de wens van de lokale overheid om hier te beginnen met ontwikkelen. De intentie vanuit de concept woonvisie is om hier een woonwijk te maken die gericht is op de toekomst met duurzame, circulaire bouw en de meest innoverende bouw van deze tijd, op energetisch vlak. Natuurlijk kunnen we dat alleen maar vooruitgang noemen.

 Tijdens informatie avonden wordt gesproken over innoverende ideeën qua bouw, uitvoering en duurzaamheid en bij bevragingen over voorgenomen sociale woningbouw in dit plan, wordt beaamd dat hier rekening mee gehouden gaat worden, echter lijkt mij dat een loze kreet gezien de afstand tussen de nieuw te bouwen wijk en de huidige dorpskern en het totale gebrek aan faciliteiten in de te bouwen wijk.

 Met de mogelijk in de plannen meegenomen sociale woningbouw, zal een potentiële koper van een kavel in een dergelijke uitbreidingswijk met die statuur, zeker willen weten, dat zijn kavel niet in de naaste omgeving van dergelijke bouw zal zijn gelegen en zullen dus kopers afhaken gezien de reële kans dat er sociale woningbouw gepleegd gaat worden bij hun duurbetaalde kavel, waarmee de kans aanwezig geacht mag worden dat de prijs van zijn woning in de toekomst zal dalen. Alvorens een kavel wordt gekocht zal steeds de vraag rijzen waar de sociale woningbouw van de wijk plaats gaat vinden. De kans is natuurlijk groot dat de koopkavels nauwelijks verkocht gaan worden, want ondanks dat we allemaal weten dat sociale woningbouw noodzakelijk is, uiteindelijk vindt niemand het prettig om een duurbetaalde woning te bouwen op een plek waar de kans aanwezig is dat er buren komen wonen in de sociale sector die er een andere leefstijl op na houden dan een woningbezitter met een woning van rond de 800000 euro. Elk die overigens een dergelijke woning zal kunnen kopen, is ook in staat te bedenken wat de financiële consquenties zijn voor de waarde van zijn woning wanneer er op korte afstand van een dergelijke woning sociale woningbouw plaats vindt. Ook hier is een hoog NIMBY effect.

 Wanneer op dit moment een woonscan wordt gemaakt van de woningmarkt dan is aantoonbaar te zien, dat met name in de prijscategorie 200 - 300 duizend euro een groeiende woningbehoefte is. Dit zijn vooral de jonge, nog groeiende gezinnen. Daarnaast is er een grote groep jong volwassenen die momenteel Burgum verlaten omdat er gewoon geen woonvoorzieningen voor hen beschikbaar zijn. Beide groepen zijn economisch zeer belangrijk voor het dorp, op het gebied van bijvoorbeeld onderwijsaantallen, lidmaatschappen verenigingsleven/sportverenigingen en de  omzet van supermarkten en of horecagelegenheden. Ik vind dan ook dat de grootste prioriteit zou moeten liggen bij het met spoed ontwikkelen van een nieuwbouwlocatie voor deze groepen op een inbreidingsgebied nabij de dorpskern.

 Wenselijke toekomst situatie huidige woningzoekenden

Binnen de bestaande dorpsgrenzen zijn er momenteel 5 lokaties te noemen die in aanmerking komen voor inbreiden, zonder dat dit te ver van de dorpskern ligt. Met deze locaties en enkele aanpassingen in de huidige infrastructuur kan de woningnood voor zowel koop als huur voor starters, senioren én doorstromers worden vlot getrokken.

 De 5 gebieden in de bebouwde kom vs. de uitbreiding buiten de bebouwde kom.

 Wij als makelaardij zijn van mening dat zonder al teveel aanpassingen de grootste lokatie vrij gemaakt zou kunnen worden door de gehele sportaccommodatie, die ooit aan de rand van het dorp lag, opnieuw te verplaatsen naar de rand van het dorp, naast de Centrale As (rode driehoek). Gelet op het succes in Grou en Leeuwarden, waar eveneens gekozen is, de voetbalverenigingen naast de snelweg te localiseren, zou dit voor Burgum een uitkomst zijn. Over het algemeen vinden omwonenden het lawaai vanaf de sportvelden niet erg plezierig en met het verplaatsen van deze accommodatie naar een plek naast de Centrale As, zou een groot gebied aan loze ruimte waar woningbouw ondenkbaar is wel worden benut en zou de huidige locatie van de voetbalvereniging een mooi groot inbreidingsgebied opleveren. Door dit balletje, op social media, op te gooien in april 2018, kwam er wel een discussie los maar feitelijk leverde dit niets op. We trokken op dat moment als makelaar de conclusie dat, net als bij elk maatschappelijk problem ook hier een groot NIMBY effect op gaat. Iedereen wil een oplossing maar niemand wil de prijs betalen. Blijven dan toch alleen de door de gemeente reeds aangemerkte gebieden over, waar tot op heden niets mee gebeurt. Het is toch wel noodzakelijk dat men op zeer korte termijn hier in ieder geval 1 of liever nog 2 gebieden vrij maakt voor woningbouw.

 DE WARREN 

De sterren geven de vier reeds door gemeente in het bestemmingsplan aangemerkte inbreidingsmogelijkheden aan, de centrum locatie welke nu nog bebouwd is buiten beschouwing latend.  De rode driehoek is een door ons voorgesteld alternatief inbreidingsplan met verplaatsing van voetbalvelden. De paarse lijn geeft de OV route van Burgum aan.

 De gemeente kan natuurlijk wel degelijk kiezen om daarnaast ook verder te gaan met het ontwikkelen van De Warren. Ook al wordt er nog steeds gesproken van woningen voor alle doelgroepen, moet men realistisch zijn en zelf ook weten dat dit niet haalbaar is.

Mensen afhankelijk van sociale woningbouw of startenden op de woningmarkt zijn over het algemeen ook de mensen die geen twee auto's voor de deur hebben of zelfs afhankelijk van het OV zijn. De Warren ligt op meer dan 3 km verwijderd van de eerste bushalte, waarbij men vanuit dit buitengebied per fiets naar de OV ader moet die door het dorp ligt. Daarnaast zullen er verder geen voorzieningen in De Warren aanwezig zijn. Hoe het ook gebracht wordt door de gemeente, het blijft een locatie voor welgestelden. De initiële intentie is 'wonen aan het water'. Dit is niet voor iedereen weggelegd, daar moet men eerlijk in zijn.

 Zeer nabije toekomstwens

Met het oog op het schrijnende woningtekort dient men onmiddellijk te beginnen met het ontwikkelen van een ontwikkelingsplan waarbij besloten wordt een serie woningen te bouwen in de categorie 'doorstromers'. Daarbij is voornamelijk behoefte aan woningen tussen de 200.000 - 300000 euro.

 Dit in combinatie met een 2- of 3-laags appartementsgebouw met 2 kamer appartementen in de huur- of zelfs koopsector voor de jongvolwassenen, bijvoorbeeld in een bestaand en  momenteel leegstaande voorziening zoals de Frico Kaasfabriek, welke kan worden omgebouwd tot appartementencomplex, zou eveneens een tekort voor deels zijn opgelost en daarmee wordt een stukje nutteloos industrieterrein weer bij de kern van het dorp getrokken.

 Op dit moment is de oude fabriek een ieder een doorn in het oog maar historisch van grote waarde en men is al jaren bezig met het zoeken naar een goede herbestemming, die recht doet aan de geschiedenis en aan de toekomst.

Ik ben van mening dat met het ontwikkelen van een Multi Functioneel Centrum in het onderste deel van de fabriek en een 20 tal kleinere 2 kamer koopappartementen in de oorspronkelijke ‘toren’, de fabriek een prachtige herbestemming zou krijgen. We kunnen op die manier in ieder geval de woningnood bij de starters deels wegnemen, een lelijk stuk industrieterrein opknappen en de Frico historie redden.

 Door te zorgen dat er op korte termijn gebouwd gaat worden in deze categorieën, in een inbreidingsplan in de dorpskern, kan misschien nog worden voorkomen dat de jeugd en de jonge gezinnen Burgum achter zich laten. De gevolgen zijn niet te overzien als de vergrijzing zo snel door zou zetten. Dit heeft namelijk zijn weerslag op de middenstand, schoolaanbod en het verenigingsleven. Jong volwassenen vertrekken naar grotere plaatsen of steden, waar zij wel een woning kunnen krijgen. Het zelfde geldt voor de jonge gezinnen. Met hun vertrek zullen de leerlingen aantallen op de basisscholen en het voorgezet onderwijs gaan dalen, dalen de inkomsten bij de lokale middenstand, zal het gevolgen hebben voor het ledenaantal van verschillende verenigingen terwijl de gemeente op dit moment groot heeft ingezet op een luxe sportfaciliteit die straks alleen maar positief geëxploiteerd kan worden als er voldoende gebruik gemaakt gaat worden van deze nieuwe faciliteit. Ik kan niet anders dan concluderen dat er een kettingreactie optreedt bij het vertrek van de jong volwassenen en de jonge gezinnen.

 Het is mijn mening dat op dit moment de lokale overheidsinstanties teveel kijken naar het Warren gebied en te weinig kijken naar de gevolgen van het niet per direct invulling geven aan de grote behoefte; woningen voor doorstromers en jong volwassenen.

Hoe sneller er wordt ingegrepen, hoe beter. Op die manier kunnen we nog tegengaan dat er  meer jonge mensen uit deze voorheen aantrekkelijke gemeente vertrekken. Men realiseert zich misschien te weinig dat, wanneer nog meer jonge gezinnen wegtrekken, ook de Warren onder druk komt te staan, want aangezien dit straks slechts haalbaar gaat worden voor de woningbezitters met de dikkere beurs, ook het animo zal dalen omdat de dan complete gezinnen reeds zijn vertrokken naar elders en de uiteindelijke doorstroom naar de Warren wordt geblokkeerd.

 Conclusie die getrokken kan worden is, dat de gemeente het volledig in eigen hand heeft om te voorkomen dat de vergrijzing in de gemeente toeneemt. Spreekt men nu nog in hun woonvisie van een natuurlijke vergrijzing...wordt deze momenteel actief door hen zelf veroorzaakt door een ‘tunnelvisie’, richting het Waterfront plan – De Warren. Hoe langer de gemeente wacht met het toestemmen in inbreidings bouwplannen, hoe meer mensen vertrekken. De woningbehoefte zal dan inderdaad afnemen ten kosten van een grijzer wordende bevolking en economisch zeker in het dalen van omzet in winkels, afnemen van leerlingen aantallen op scholen, omvallen van verenigingen in verband met dalende aantallen, een totaal onwenselijke situatie waar liever gister dan vandaag op ingegrepen dient te worden.

 

Recent nieuws